Iulian Hușanu: Iată documentațiile de urbanism aprobate de Consiliul Local în 2021

Consilierul local Iulian Hușanu arată, într-o postare publicată pe o rețea de socializare documentațiile de urbanism care au fost aprobate de către Consiliul Local Iași în anul 2021:

Documentațiile de urbanism (sub forma de PUZ şi PUD) aprobate în Consiliul Local Iași în anul 2021, în urma cărora se vor elibera ulterior Autorizații de Construire pentru clădiri de locuințe colective/individuale, însumează 52734 mp (utili) plus 13656 mp care (teoretic 😆) vor fi destinaţi în cea mai mare parte realizării de parcări subterane.
În cele ce urmează va voi prezenta o analiză personală privind:
-perspectiva construirii de noi locuințe
-cererea de spațiu locativ
-calitatea aprobărilor
-analiză preț construire
Perspectiva
Alături de documentațiile pentru locuințe aprobate în 2021 au mai fost avizate pozitiv de CL și demersurile de tip PUZ pentru realizarea de construcții destinate industriei (depou Dacia, birouri, hale, comerţ) construcții ce însumează 156393 mp din care doar 390 mp sunt destinaţi parcărilor subterane. Mai sunt de remarcat și cei 47325 mp pentru lăcașuri de cult și 1800 mp alocați căminelor pentru tineri.
Iese în evidență aprobarea în 2021 a unui PUZ cu locuințe (S+D+P+4E) care reprezintă 40% din suprafața totală aprobată în 2021. Mai mult, amplasamentul pe care se va realiza această investiție este situat la 2.4 km de cea mai apropiată stație de transport în comun. Deci, ghici, câte maşini se vor mai adăuga traficului? Of, Doamne…
Totuși gradul de motorizare (similar cu gradul de evoluţie materială) este în creştere, fapt care face ca să existe din ce în ce mai multe familii care să dețină câte două maşini și să le și folosească (similar cu evoluţia vestică – vezi Studiul Parcări scris în trecut).
În același timp primăriile din metropolitan profită de exigențele crescute din Iași, și aprobă foarte multe construcții, culmea, tot pe infrastructura ieșeană. Ba, mai mult, distanțele fiind mai mari, infrastructura e întinsă la maxim. Chiar și la etapa de Consiliu Județean PUZ-urile din comunele învecinate nu sunt respinse din considerent că nu există bază legală.
Separat, s-au mai emis la Iași în 2021 și 66 de Autorizații de Construcție destul de generoase ca suprafață (total 9176 mp utili), pentru care nu au fost necesare întocmirea unor documentații de urbanism de tip PUZ sau PUD.
Un calcul simplu pentru suprafețele de mai sus (considerând media de 71 mp/spațiu locativ intabulat în 2021 și considerând aprobarea PUZ-urilor din 2021 ca o situație generală de piață) rezultă că tendința din viitorul apropiat este de a se adăuga 808 locuințe/case noi anual. E adevărat că din urmă vin și vechile PUZ-uri aprobate în anii de dinaintea 2021, dar, ca trend, sper că ați înțeles ideea.
La cele 808 locuințe/case se adaugă construcțiile din zona metropolitană, despre care nu am informații, decât că e clar că sunt foarte multe, și că vor aglomera și mai tare traficul la intrările în oraș.
Este posibil ca 2021 să fi fost un an sărac în realizare PUZ-uri din cauza (sau mai degrabă datorită) unor analize mult mai riguroase din partea Comisiei de Urbanism. E de remarcat că la ședința de Consiliu Local din 28.02.2022 a fost aprobat și un PUZ care depășește ca suprafață suma tuturor aprobărilor de anul trecut. Și, nota bene, e plasat în preajma mijloacelor de transport în comun.
Cererea
La 01.01.2022 figurau în Iași 10239211 mp cu destinația de locuințe, pentru o populație de 400373 locuitori plus 10466 rezidenţi. Nu am ținut cont de nr studenților.
Dacă scădem aprox 10% din populație ca fiind moldoveni doar cu buletin la noi, și dacă ținem cont de o medie aproximativă de 3 persoane/locuință rezultă un necesar de 12571000 mp (normă standard legea 114/1996 – 102 mp), adică orașului îi lipsesc aprox 2300000 mp.
Deficit care arată că suntem foarte jos cu ritmul de construcții: suntem în urmă cu aprox 22-25 ani faţă de cerere (fără a ține cont de metropolitan, care e posibil să ne ajute în a scădea această perioadă la 10-12 ani).
Se mai adaugă la problemă și durata de viață a construcțiilor care înainte de 1989 era de 50 ani, și care se poate prelungi cu costuri de întreținere din ce în ce mai mari până la o medie de 100 ani. În anii aceștia, cu unele excepții, se construiește mult mai bine decât în 1989 (coeficient seismic de 12%), mare parte clădirile vechi din România încadrându-se totuși în risc seismic mediu.
Deci, dacă ținem cont și de durata de viață a clădirilor cu aspect și conotații care nu le încadrează la clasa de monument, ne-ar trebui anual 125000 mp construcții noi pentru a reîmprospăta stocul existent.
Așa arată realitatea din domeniul imobiliar, domeniu în care cresc și exigențele de suprafețe/calitate an de an (suprafața medie intabulata în 2020 a fost de 61 mp, iar în 2021 fost de 71 m).
Pe lângă locuitorii din Iași, la 01.02.2021 figurau și 112023 locuitori în metropolitan plus 934 rezidenţi:
Miroslava 23 928 locuitori
Ciurea 17 718
Holboca 15 841
Tomeşti 14 328
Valea Lupului 11 821
Popricani 8 516
Rediu 7 988
Bârnova 7 573
Aroneanu 4 310
Calitatea aprobărilor
Există două tipuri de urbanism derogatoriu:
Derogarea de tip PUZ care schimbă complet ceea ce prevedea PUG-ul (nu se poate modifica complet în toate cazurile). Că unii reușesc și alții nu… asta e altă problemă.
Derogarea minoră, adică acceptarea pe bandă rulantă a suplimentării conform legii 50 modificată acum câteva luni, și care mai nou îți dă voie să supraetajezi o clădire cu un nivel mai mare, nu doar de 20% din aria desfășurată construită; evident trebuie să faci dovada că ai locurile de parcare pentru spațiul propus în plus).
În momentul în care, totuşi, va fi aprobat un nou PUG, toate derogările nu vor mai putea fi aprobate (pentru o anumită perioadă de timp).
O altă problemă este capacitatea publică locală de a crea/moderniza/mări infrastructura necesară în dezvoltarea sănătoasă a orașului.
Se remarcă un conflict între dorința mediului privat de a dezvolta proiecte rezidențiale sau de birouri și capacitatea primăriei de a se adapta.
Primăria trebuie să traseze un pachet de servicii publice și condiții urbane pe care le consideră minime de a fi asigurate, ca de exemplu orice locuință nouă trebuie să aibă acces la transport public la o distanță minimă de…, parc, școală și grădiniță la o distanță minimă de…., etc. Iar planurile de investiții din viitor să cuprindă și aceste detalii de dezvoltare. Orice nouă construcție care nu respecta aceste mici standarde duce la scăderea calității vieții pentru întreg orașul.
Pe scurt:
E nevoie rapidă de un PUG nou!!!
Analiză preţ
Analistul Iancu Gudă spunea:
Până acum un an un dezvoltator imobiliar câștiga 150 lei la fiecare 100 lei investiți.
Acum se poate spune că, la o creștere cu 30% a prețului materialelor de construcții (care de reprezintă până la 40% din costul de construcție), creșterea reală de preț la imobiliare ar fi de 6%.
Exista și o legendă urbană ieșeană care circulă acum 2 ani: un anume dezvoltator și-ar fi tatuat cifrele 450 pe braț. Era, și este în continuare, un concurs între dezvoltatori: cine construiește mai ieftin (şi mai slab calitativ 🥲). Bănuiesc că în prezent tatuajul ar trebui modificat undeva la 550 (euro/mp), depinzând totuși, major, dacă e o SINGURĂ casă sau un bloc înalt (unde e un alt tip de structură și finisaje).
Iaşiul are totuși nevoie să se dezvolte și să-și schimbe și urbanistic faţa, şi mă refer mai ales la zona centrală. A se vedea, de exemplu, tot terenul în pantă ce coboară de la Palas spre Bahlui, zona străzilor din Copou… Enorm de multe case părăsite, abandonate, devenind insalubre… cu animale refugiate, iar pentru vecini sigur nu e nicio veselie.
Orașul e bine a se dezvolta pe verticală sau pe orizontală?
Aici e o problemă definitorie care separă termenii: metropolă-oraş.
Infrastructura orașului mai suportă construcții?
Cu răspunsul la această întrebare ne confruntăm zilnic.