Cum dobandesc proprietatea prin uzucapiune. Noul Cod Civil

Este binecunoscuta pentru cei mai in varsta perioada in care statul roman, prin legislatia adoptata intr-o anumita perioada a „erei” comuniste, a dispus scoaterea tuturor terenurilor din circuitul civil. Cu alte cuvinte, stoparea tranzactiilor referitoare la terenuri intre persoanele fizice.

In pofida doleantei statului din acea vreme, tranzactiile cu terenuri au continuat sa se perfecteze, intr-adevar nu in forma autentinca, la notariatul de stat, ci prin incheierea asa numitelor „chitante de mana” intre „vanzator” si „cumparator”, acesta din urma platind o anumita suma de bani pentru terenul respectiv si intrand in posesia lui de la momentul incheierii chitantei respective cu intentia de a dobandi dreptul de proprietate asupra sa.

Stirile PROTV

Dorința lui Putin ca să pună capăt războiului din Ucraina. Nici nu se gândește la pace până nu este îndeplinită

RomaniaTV

Lidia Buble a făcut anunțul despre sarcină. Artista este în culmea fericirii: „Nu vreți să știți ce împlinire pot să simt”

Citeste si: Sedinta de spiritism in biroul unui afacerist. Mortii ii platesc 50.000 de euro pe an – FOTO

Desi cumparatorul s-a comportat fata de terenul „cumparat” ca un adevarat proprietar, din punct de vedere legal acestuia i-a lipsit inscrisul care sa demonstreze ca si in acte este un adevarat proprietar.

Tocmai situatiile mai sus descrise reprezinta „temeiul”, „motivarea in fapt” a  actiunilor declansate de „cumparatorii” din chitantele de mana pentru dobandirea dreptului de proprietate asupra imobilelor-terenuri prin uzucapiune.
Pe cale de consecinta, uzucapuiunea (prescriptia achizitiva) se intemeiaza pe faptul posesiei indelungate a unui imobil-teren. Retinem insa ca, pentru a produce consecinte juridice, legiuitorul a aratat ca nu este suficienta o simpla posesie, ci este necesar ca posesia exercitata sa fie una utila.

Citeste si: Motivul pentru care peste 2.000 de manastiri si parohii au primit 5.000.000 DE EURO

Asadar, uzucapiunea (prescriptia achizitiva) este modul de dobandire a proprietatii (sau a altor drepturi reale), prin posedarea neintrerupta (a imobilului) in termenul si conditiile prevazute de lege.

Uzucapiunea poate fi invocata atat pe cale de actiune in justitie (prin cerere de chemare in judecata), dar si pe cale de exceptie.

Pentru a putea opera uzucapiunea mai este necesar ca bunurile imobile (terenuri) sa se afle in circuitul civil, ceea ce inseamna ca bunurile nu trebuie sa fi fost declarate inalienabile. Avand in vedere acest aspect, retinem ca bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile si, deci, nu pot fi uzucapate, spre deosebire de bunurile din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrative-teritoriale (al consiliilor locale) care nu sunt inalienabile si, pe cale de consecinta, pot fi uzucapate, adica poate fi obtinut dreptul de proprietate asupra acestora prin uzucapiune.

Citeste si: Cea mai mare investitie ieseana s-a prabusit. Au plecat sute de milioane de euro

Evident, poate fi obtinut dreptul de proprietate asupra imobilelor-terenuri prin uzucapiune si prin actiune formulata impotriva unei persoane fizice, mai precis impotriva fostului proprietar sau mostenitorilor acestuia.

Care este principalul efect al uzucapiunii?
Prin implinirea uzucapiunii se naste dreptul de proprietate al „cumparatorului” / al uzucapantului si, concomitent, se stinge dreptul de proprietate al „vanzatorului” / al fostului proprietar.
   
Care este legea aplicabila intr-un proces avand ca obiect uzucapiunea?
Potrivit art. 6 alin. 4 din noul Cod Civil, uzucapiunile incepute si neimplinite la data intrarii in vigoare a legii noi (a noului Cod Civil) sunt in intregime supuse dispozitiilor legale care le-au instituit, asadar sunt supuse dispozitiilor vechiul Cod Civil.
Daca vechiul Cod Civil este legea aplicabila cand ne referim la conditiile de drept material ale uzucapiunii, dispozitiile art. 1049-1052 din noul Cod de Procedura Civila referitoare la „Procedura privitoare la inscrierea drepturilor dobandite in temeiul uzucapiunii” sunt dispozitiile legale aplicabile cand ne referim la procedura obligatoriu de urmat in procese avand ca obiect uzucapiunea.

Citeste si: Peste 8.000 de ieseni vor sa obtina subventiile pe teren

Care sunt conditiile de drept material impuse de vechiul Cod civil pentru dobandirea proprietatii prin uzucapiune?
Potrivit vechiului Cod Civil (art. 1846-1847), conditiile pentru a putea opera dobandirea proprietatii prin uzucapiune sunt ca posesia sa fie utila, adica posesia sa fie: continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar.
Posesia este continua  cand posesorul  o exercita in mod regulat, fara intermintente anormale.
Posesia trebuie sa fie neintrerupta intrucat intreruperea posesiei echivaleaza cu insasi incetarea acesteia.
Posesia este netulburata atunci cand nu este fondata sau conservata prin acte de violenta in contra sau din partea adversarului.
Posesia este publica atunci cand aceasta nu este exercitata in ascuns de adversarul sau, incat acesta sa nu fie in stare de a putea sa o cunoasca.
Posesia trebuie exercitata sub nume de proprietar.

De cate feluri este uzucapiunea potrivit vechiului Cod civil?
Din punct de vedere al timpului cat trebuie sa dureze posesia pentru a putea opera uzucapiunea, vechiul Cod Civil arata ca uzucapiunea poate fi de 30 de ani sau de 10-20 de ani.
Uzucapiunea de 30 de ani se aplica in cazurile in care posesorul nu are un act translativ de proprietate (titlu) asupra bunului imobil pe care il poseda. În acest caz nu are importanta nici daca posesorul este sau nu de buna credinta.
Pentru a putea fi invocata aceasta uzucapiune trebuie indeplinite doua conditii:
a) sa existe o posesie de 30 de ani;
b) posesia sa fie utila.

Uzucapiunea de 10-20 de ani se aplica atunci cand posesorul poseda bunul in temeiul unui just titlu si este de buna-credinta.
Poate fi invocata uzucapiunea de la 10 pana la 20 de ani in cazul in care sunt indeplinite urmatoarele conditii cumulative:
a) sa existe o posesie utila a bunului;
b) posesia sa fie intemeiata pe un just titlu;
c) posesia sa dureze de la 10 la 20 de ani;
d) posesia sa fie de buna credinta.

Citeste si: Primaria incepe sa isi vanda patrimoniul

Se aplica termenul de 10 ani in situatia in care adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a aceluiasi tribunal judetean unde se afla imobilul.

Se aplica termenul de 20 de ani daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a altui tribunal judetean unde se afla imobilul.

Referitor la notiunea de just titlu, acesta este un act translativ de proprietate care provine de la o alta persoana decat adevaratul proprietar.

Buna credinta reprezinta convingerea gresita a posesorului ca a dobandit bunul imobil de la adevaratul proprietar, buna credinta ce trebuie sa existe la momentul dobandirii bunului, nefiind necesar ca aceasta sa existe pe tot parcursul exercitarii posesiei.
Cabinet de avocat Coltuc
www.coltuc.ro