Ce este dreptul de superficie și cum poți beneficia de el

Dreptul de superficie este un drept real imobiliar complex, conferind persoanei (superficiarului) proprietatea construcțiilor, lucrărilor sau plantațiilor pe un teren aparținând altcuiva, având, totodată, dreptul de folosință asupra acelui teren.

Această formă de drept constituie o notabilă excepție de la regula alăturării imobiliare, fiind definită că perpetuă și imprescriptibilă. Cu toate acestea, regimul juridic al dreptului de superficie nu este detaliat de nicio dispoziție legală, dar se face referire la aceasta în diverse acte legislative, cum ar fi Decretul-lege nr. 115/1938, Decretul nr. 167/1958, Legea nr. 7/1996 și Codul civil, articolul 488, modificat prin Decizia guvernamentală nr. 138/2000.

Stirile PROTV

The Guardian: Alegătorii din România sunt furioşi. Ce urmează după victoria şocantă a ultranaţionalistului în primul tur

RomaniaTV

S-a decis după eşecul din alegeri. Cresc salariile din 2025, avem CIFRELE exacte pentru salariaţi

Evoluția juridică a dreptului de superficiu

Regimul juridic al dreptului de superficie a evoluat prin jurisprudență și operă doctrinară. În privința constituirii acestui drept, atât doctrinele cât și instanțele au susținut că poate fi dobândit prin înțelegeri între părți, legate, prescripție achizitivă sau lege. În absența unei dispoziții legale sau a unui legat, existența unei convenții între proprietarul terenului și cel care a ridicat construcțiile este esențială pentru dobândirea dreptului de superficie. Acest aspect a fost confirmat în numeroase hotărâri judiciare, precum Hotărârea nr. 574 din 22 mai 1997 a Curții de Apel din Iași și Hotărârea nr. 240 din 10 februarie 1998 a Curții de Apel din Cluj.

În practică, construcțiile ridicate fără un acord formal nu conduc la dobândirea dreptului real de superficie. Decizii judiciare, precum Hotărârea nr. 694 din 12 martie 1996 a Curții de Apel din Ploiești și Hotărârea nr. 5351 din 17 iunie 2005 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, au subliniat că dreptul de superficie se constituie prin acordul părților și respectarea cerințelor legale privind transferul terenurilor. Aceasta este o prevedere esențială pentru a evita situațiile în care simplă construire a unor lucrări fără un acord corespunzător nu conferă dreptul de superficie.

Efecte juridice și recunoaștere a dreptului de superficiu

Hotărârea nr. 892 din 1 aprilie 1994 a Curții Supreme de Justiție a subliniat că, în temeiul art. 492 Cod civil, proprietarul terenului este considerat și proprietarul construcțiilor sau plantațiilor ridicate pe acel teren. Acest principiu poate fi inversat doar dacă se demonstrează că construcțiile au fost ridicate de o terță persoană pe baza unei înțelegeri care justifică dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor și a dreptului de folosință a terenului, exprimate în dreptul real de superficie.

Regimul juridic al dreptului de superficie a fost, astfel, conturat în principal prin interpretarea și aplicarea legislației existente de către instanțe și doctrinele juridice. Cu toate acestea, lipsa unor reguli specifice pentru această formă de drept pune în evidență necesitatea unui cadru legislativ mai clar și detaliat. În prezent, dreptul de superficie rămâne o excepție notabilă în cadrul dreptului imobiliar, cu implicații semnificative în transferul și gestionarea drepturilor de proprietate asupra construcțiilor.

Recunoașterea dreptului de superficie necesită, conform hotărârilor judiciare, înțelegeri clare între părți și respectarea cerințelor legale. Implicațiile juridice ale acestei forme de drept evidențiază nevoia de claritate și coeziune în legislație pentru a asigura protecția tuturor părților implicate. O revizuire atentă și detaliată a normelor legale ar contribui la o gestionare mai eficientă și echitabilă a drepturilor de superficie.