Se lansează RO e-Proprietatea! Iată cum se va calcula impozitul pe locuință

După lansarea e-Factura, care a creat multă confuzie în sistem, și e-TVA, care a determinat contabilii să protesteze, autoritățile plănuiesc introducerea RO e-Proprietatea, o inițiativă care va afecta toți proprietarii de locuințe din România. Deși inițiativele digitale ale Guvernului sunt lăudabile, este esențial ca înainte de implementare să se rezolve problemele structurale din sistemul fiscal actual.

Laurențiu Stan, Value Growth Advisor, a explicat într-o analiză detaliată publicată pe financialintelligence.ro ce ar însemna RO e-Proprietatea pentru români, subliniind necesitatea clarificării unor aspecte esențiale, în special impozitarea, pentru a evita perturbări majore.

Pentru a atinge obiectivele asumate în Componenta 8 a PNRR – Reforma fiscală și reforma pensiilor, Reforma 4 – Revizuirea cadrului fiscal, este clară necesitatea unei schimbări fundamentale în sistemul de impozitare a proprietății.

Deși suntem în a doua jumătate a anului 2024, implementarea noului sistem de impozitare, care trebuia să înceapă din 2023 conform PNRR, încă nu a avut loc. Propunerile includ două măsuri principale.

Prima măsură vizează eliminarea diferențelor dintre regimul de impozitare aplicat persoanelor fizice și cel aplicat persoanelor juridice, parțial realizată prin determinarea valorii impozabile în funcție de utilizarea clădirii – rezidențială, nerezidențială sau mixtă. A doua măsură, mult mai ambițioasă, propune stabilirea automată a valorii impozabile a proprietăților pentru a elimina utilizarea unei baze impozabile care nu reflectă valoarea de piață, conform spuselor lui Laurențiu Stan.

Întrebarea care se ridică este cum se va calcula impozitul și cum se va stabili valoarea unui imobil? Este evident că valoarea de piață nu poate fi determinată automat pe baza grilelor notariale, deoarece acestea nu conțin suficiente date „de piață”. De asemenea, menținerea sistemului actual, care impozitează separat clădirile și terenurile, face imposibilă discuția despre valoarea de piață, deoarece nu există o piață distinctă pentru clădiri și terenuri, acestea fiind de obicei tranzacționate împreună.

Se lansează RO e-Proprietatea

Noul sistem RO e-Proprietatea va trebui să gestioneze impozitarea proprietăților imobiliare ca întreg, nu separat clădirile și terenurile, o schimbare conceptuală majoră care nu se poate realiza în câteva luni. Dacă impozitul va trebui ajustat și în funcție de eficiența energetică a clădirii, complexitatea va crește și mai mult.

Sistemul de impozitare propus ar trebui integrat într-o platformă informatică destinată automatizării evaluării proprietăților imobiliare pentru determinarea valorii impozabile, utilizând date din diverse sisteme instituționale (Agenția de Cadastru și Carte Funciară, autorități locale) și surse publice (anunțuri imobiliare, cataloage profesionale, date statistice). Aceasta ridică multe întrebări: cine va gestiona și introduce datele din sursele menționate? Care vor fi criteriile de selecție a informațiilor? Cum se va asigura comparabilitatea datelor utilizate pentru evaluările automate în diferite cartiere? Prețurile tranzacțiilor raportate de Agenția de Cadastru pot diferi de cele din anunțurile de vânzare. Cine și cum ajustează aceste informații pentru a asigura acuratețea și comparabilitatea? Cum vor fi evaluate automat proprietățile din zone fără informații de piață?

Acest sistem informatic va avea o „largă utilizare” și va fi disponibil și altor instituții pentru care valoarea de piață a imobilelor este relevantă (de exemplu, pentru emiterea de garanții de stat, stabilirea taxelor notariale, pentru publicul larg și agenții economici, scopuri statistice, ANAF pentru calcularea impozitelor la cedarea proprietăților). Se sugerează că e-Proprietatea va permite accesul oricui pentru a verifica valoarea propriei proprietăți sau că va conține valori de piață pentru orice tip de proprietate imobiliară din țară, pe care notarii și Fiscul le vor folosi pentru calcularea impozitelor și taxelor.